如果深圳商業市場有「常勝将軍」，福田星河COCO Park則是繞不開的話題，幾個很(hěn)獨特的形容詞令其即将穿越中國(guó)商業崛起的第一個20年：

福田CBD版塊的「新(xīn)商業代表」，全國(guó)首個「公園版情景式購(gòu)物(wù)中心」，消費者穿越高樓大廈後會發現内裏别有洞天——

而這樣的情景，早在2006年就已經存在了。

千禧年初，在國(guó)内許多(duō)二線(xiàn)城市都還仍處于大潮流的百貨時代的時候，福田星河COCO Park便直接跳過單一盒子，開啓了半開放商業的「未來式」。

一座商業體(tǐ)到底要做到多(duō)少「前瞻」，才能(néng)不被商業時代潮流汰換，才能(néng)形成品牌青睐、首店(diàn)排隊落子的盛況？

答(dá)案是：近兩年每年保持25%到30%汰換率，敢于拿(ná)捏商業最「不敢」的流行風向，把商業的未來式落到當下時。

究其根本，福田星河COCO Park穩穩把住了「效率」這一深圳商業命脈，并精(jīng)準踩在了深圳乃至整個全國(guó)商業叠代的每一步風口上，凝聚成深圳商業的典型縮影。

「敏銳」和「效率」永遠(yuǎn)是CBD商業的制勝一計。

是購(gòu)物(wù)中心LIVE秀場

亦是2023最佳情景商業

得益于項目建設團隊的外部考察和對深圳商業市場的研判，于2006年開業的福田星河COCO Park（下文(wén)簡稱COCO Park）一開業就自帶地利人和。

項目地處深圳最核心的福田7×24小(xiǎo)時商務(wù)生活區(qū)，在黃金區(qū)位加持下，人氣場也并非浪得虛名。

福田CBD作(zuò)為(wèi)連接南山、羅湖(hú)、龍華的紐帶，我采訪到的多(duō)數人都表示，大家聚餐約見整個深圳不同區(qū)域的人時，都會選擇在福田；

而COCO Park不僅與平安(ān)國(guó)際金融中心（深圳最高樓宇）這一高端商務(wù)代表的無縫銜接，還被緊鄰的市中心頂級住宅樓盤環抱，家庭與商務(wù)雙重客群齊聚。

一走進項目，獨特的C字環形動線(xiàn)得以引來四面八方的客流，沿着外圍封閉盒子的動線(xiàn)向内走動，被建築圍繞的「星空廣場」就像LIVE演唱會現場一樣POP在你眼前——

内環中空聚人氣，因此此處甚至有點「聚寶盆」一般的風水學(xué)意味。

由于COCO Park的客群是難得的複合屬性，向内開口的半戶外場景對他(tā)們來講更是安(ān)全且自由的代名詞。

更難得的是，日夜經濟的多(duō)時段運營，直接把項目營業時間拉伸到16+小(xiǎo)時：早上8:30部分(fēn)茶咖烘焙門店(diàn)「冒着熱氣」開門，中午11:30辦公大樓的白領開始蜂擁下樓午餐，直到下午茶時段；

臨到深夜，平安(ān)金融中心的「打工人」還在加班，樓下仍然是燈火通明，COCO Park部分(fēn)酒吧街(jiē)夜經濟門店(diàn)一直能(néng)營業到淩晨2:30-3:30.....

高密度的外擺店(diàn)鋪、精(jīng)細的品牌配比讓人眼前一亮——商業人滿眼望去看到的不是人群，而是坪效的數字在瘋狂拉升。

從推廣端來講，2023年依托項目團隊對星空廣場的「神奇利用(yòng)」，以及多(duō)重資源的引入，項目的自由感與活力感不斷在整個場内充盈。

去年7月，深圳首場草(cǎo)莓TOWN音樂節在COCO Park開唱，熱愛LIVE音樂節的年輕人從四面八方趕來，讓這座雙地鐵TOD項目，一下彙聚了整個大灣區(qū)的客流。

這也是項目的「大膽」和「靈活」之處，為(wèi)演唱會而生的下沉廣場趁着疫後演唱會經濟的爆火，實現了自己的歸宿和理(lǐ)想。

就連項目推廣團隊的年輕人也表示，自己的追星夢也實現了。

而依靠深圳城市的「深夜氣質(zhì)」的烘托，一檔「都市力釀·精(jīng)釀啤酒文(wén)化節」不僅聚集了一大批「向夜而生」的深圳人，也帶出了項目與生俱來的「夜間性格」，日夜經濟加持下，項目正在展現出強大的長(cháng)時段運營能(néng)力。

2023年，項目還引入了7場青年藝術家IP合作(zuò)展和多(duō)場品牌明星到店(diàn)活動，其中不乏多(duō)個華南首展級IP展覽，輻射面與影響力兼備。

用(yòng)一些年輕人喜聞樂見的IP等活動将圈層化年輕客群聚攏，不僅刷新(xīn)了年輕人對這個成熟商業體(tǐ)的既定印象，也讓項目在不斷的視覺煥新(xīn)中，成為(wèi)年輕消費者理(lǐ)想的精(jīng)神寄托之所。

而2023年深港口岸恢複通關，更讓項目保持着出圈級的話題度：

根據香港入境事務(wù)處數據，12月23日-25日聖誕假期，香港出入境人次連續3日超過百萬，不少香港居民(mín)也選擇了北上度過聖誕假期。

為(wèi)迎接港人來深消費，項目攜手香港貿發局于去年打造了首個城市級别的香港消費品推介會——港·潮流。活動3天，客流達31萬人次，香港特首及深圳市長(cháng)均親臨了現場，足見活動能(néng)級與戰略意義。

這場活動能(néng)夠成功舉辦，不僅代表着COCO Park在深圳商業市場上的重要地位，也代表着大灣區(qū)協同發展所彰顯的政企一心。

而COCO Park在這之中發揮的紐帶作(zuò)用(yòng)也令其成為(wèi)港客北上消費的城市熱門目的地之一。

充沛的資源，日間夜間都格外适合餐酒社交的濃厚氛圍，大膽的「定制化」推廣手法......多(duō)重Buff加持讓COCO Park慢慢地在年輕消費者心中變成了深圳絕對的Downtown，中心中的中心。

2023年項目日均客流能(néng)夠達到10+萬，這對一個兩期總計12萬方的項目來講，承載力是相當驚人的。

而在跨年之際，#年輕人去哪跨年#這一話題也相當說明問題，擁有大面積戶外場地的熱門商圈無疑是首選，2024年元旦假期，項目總客流更是達到了40萬人次。

運行近18年，這座半開放商業成為(wèi)了一座曆久彌新(xīn)的高價值物(wù)業，大面積餐飲+夜經濟酒吧街(jiē)區(qū)，也不斷強化着項目「餐飲社交場+夜經濟目的地」的鮮明特色。

福田CBD或許未來幾十年都「最深圳」的區(qū)域，而福田星河COCO Park如今也成了「最福田」的商業體(tǐ)，一個質(zhì)價比極佳的煙火潮流場。

但對一座綜合熱門場來講，市場上也有另一種聲音，COCO Park的動态調整也一直在進行。

一邊「搶首店(diàn)」

一邊成為(wèi)「搶手店(diàn)」

在寫下這篇文(wén)章之前，我關注到市場對COCO Park還有另一種論調：

将最高質(zhì)量的黃金外擺區(qū)域幾乎全部留給人氣餐飲，是否會造成人氣大于内容的問題，且阻礙了品牌能(néng)級的進一步提升？

這趟市調我專門觀察了這個現象，目前外擺區(qū)已經成為(wèi)了「首店(diàn)餐飲」的聚集地。

有gaga、農畉LONFOOD、Alimentari Mulino、P3 by pLeace、太食獸泰式茶餐廳、Shake Shack、星美樂等全國(guó)範圍内的熱門品牌；

還有%Arabica、M Stand、Manner Coffee、Blueglass、茉酸奶、茉莉奶白、BeauTea水仙、喜茶、奈雪(xuě)的茶等全明星飲品陣容。

要知道，福田星河COCO Park也是gaga、農畉LONFOOD等新(xīn)一代人氣餐飲品牌出發的地方，因此項目的大膽還在于「敢于接納首店(diàn)」，孵化并與首店(diàn)品牌一起成長(cháng)，一步步形成華南首店(diàn)排隊進場的現狀。

保持「搶首店(diàn)」的進取心，才能(néng)練就一家「搶手店(diàn)」，足夠頭部的才能(néng)吸引頭部。

2023年疫後的首年開局，項目一二期共計引進86家新(xīn)品牌：其中全國(guó)首店(diàn)4家、華南首店(diàn)7家、深圳首店(diàn)7家、福田首店(diàn)11家等29家首店(diàn)品牌。

其中不乏Alimentari Mulino（華南首店(diàn)）、隐溪茶館（華南首店(diàn)）、跳海酒館（華南首家旗艦店(diàn)）等多(duō)個熱門品牌。

而無論從項目的改造策略還是個人觀察來看，這種首店(diàn)餐飲紮堆的現象實際上也在維持着項目「曆久彌新(xīn)」的狀态。

一方面，為(wèi)突出業态亮點，因此項目期待以最火爆的餐飲首店(diàn)放大年輕、精(jīng)緻、社交體(tǐ)驗感等關鍵詞，以最大的招商力度吸引年輕群體(tǐ)，盡可(kě)能(néng)實現項目追求的「年輕力中心」定位；

而另一方面，項目的遠(yuǎn)見也在于，需要在先穩固好項目的餐飲首店(diàn)地位之後，再來帶動内場品質(zhì)零售的進一步調改。

除外場餐飲首店(diàn)之外，項目内場的兩大零售矩陣「高化品牌」與「潮流零售」也表現亮眼。

高化品牌與潮流零售實際上形成了一期L1内場的兩條内動線(xiàn)街(jiē)區(qū)：層高較高，臨場感寬闊大氣，遊逛感也十分(fēn)舒适，為(wèi)零售品牌提質(zhì)帶來了很(hěn)大的想象空間。

在高化品牌街(jiē)區(qū)内，目前項目已經集齊了 Estee Lauder、DIOR、YSL、AMARNI、GIVENCHY、Bobbi Brown（即将開業）、GUERLAIN、LANCÔME、CPB肌膚之鑰、shu uemura、資生堂、SK-II、L'OCCITANE等20+品牌；

而在運動潮流街(jiē)區(qū)内，lululemon與LEGO華南首家旗艦店(diàn)坐(zuò)鎮兩端，增添了内場的内容看點，場景感與舒适度均在線(xiàn)。

一個18年的老場如何能(néng)夠保持如此旺盛的活力？

COCO Park的答(dá)案是：短兵相接，比市場跑得快，以最主動和激烈的調改迎難而上。

而從項目的口徑來看，近18年來COCO Park實際上是相當穩健的，并且有着比較明确的定位目标：

TA不是一個「萬象天地式」的小(xiǎo)資輕奢場，而是一個充滿煙火氣與社交氛圍感的「潮流天地」。

因此，在目标明确之下，2019-2020年，星盛商業投資了5億+在場内進行了内外翻新(xīn)，希望以更好的硬件設施來承載更為(wèi)前沿的商業内容。

近三年，項目每年投入的物(wù)業維護費用(yòng)超3000萬，場内懸垂而下的常綠綠植、幾乎沒有一塊裂縫的地磚，都顯示出項目精(jīng)細運營的态度以及曆久彌新(xīn)的狀态。

在招商端口上，有了租金不愁的底氣後，項目更是以「最大化SKU」以及「品牌經營業績」為(wèi)KPI導向，将品牌招商方向切得極為(wèi)細緻。

從業态調整來講，2023-2024年COCO Park正在及将要進行以下升級動作(zuò)：

例如，項目還将繼續對餐飲零售業态進行配比和部分(fēn)品牌升級，并持續強化一期内場的潮流零售氛圍以及二期的品質(zhì)零售氛圍。

2024年，COCO Park預計還有超80+家鋪位升級調整，将完成25%的調整面積，直接實現近兩年調整場内調改45%-50%品牌的目标。這種「絕不等待」的尖銳感油然而生。

值得一提的是，項目還有兩大亮點正在等待破發時機：

1、二期自持運營，着重升級社區(qū)品質(zhì)零售氛圍。

項目二期位于一期南側對街(jiē)，原本是由天虹百貨運營的君尚百貨，于2020年收歸項目自持運營，将着重把二期和一期進行差異化打造。

區(qū)别于一期的「潮流範兒」，項目二期未來将進一步提升招商水平，将針對項目周邊的精(jīng)緻家庭客群，着重騰挪、引入精(jīng)緻家庭零售與體(tǐ)驗品牌、生活方式品牌；

與此同時，項目将進一步圍繞設立在二期内的會員中心，舉辦會員沙龍等線(xiàn)下會員活動，與項目原本的年輕潮流氛圍形成互補共生，進一步充實項目業态與品牌矩陣，照顧逐步成長(cháng)的年輕一代。

2、購(gòu)物(wù)公園開街(jiē)，夜經濟目的地氛圍将進一步強化。

目前，項目一期外街(jiē)已經形成了較為(wèi)濃厚的夜經濟氛圍，加持海森堡啤酒音樂餐吧、18号酒館、B³品牌補充等幾大知名品牌，二期還引入了跳海酒館（華南首家旗艦店(diàn)）這樣的社區(qū)文(wén)化酒館作(zuò)為(wèi)補充。

而項目北側的深圳購(gòu)物(wù)公園（深圳酒吧街(jiē)）正在進行物(wù)業升級改造，這塊區(qū)域改造完成後将結合COCO Park一期外街(jiē)的酒吧夜經濟街(jiē)區(qū)，形成夜間共生，進一步強化項目夜經濟目的地定位。

面對零售市場的下行，COCO Park順勢而為(wèi)，逆勢而上的姿态令人印象深刻。

上升到一家企業的高度，用(yòng)項目的話講，更是需要「對社會有交代，對消費者有交代」。

用(yòng)智慧自我加速

18年來一步步沉澱

這或許是一個即将迎來「成人禮」的商業項目最好的狀态了。

18歲是一道門檻，象征着新(xīn)高度，也象征着新(xīn)收獲。近兩年，COCO Park不僅在修飾「面子」，也在強化「裏子」。

一方面，項目積極将「會員」顆粒度繼續打磨精(jīng)細——而衆所周知的是，一座潮流場其實很(hěn)少關注會員闆塊。

面向基數逐漸龐大的會員群體(tǐ)，基于數字化運營的需求，COCO Park在2023年末升級上線(xiàn)了全新(xīn)會員小(xiǎo)程序

2024年将節點性打造常煥新(xīn)、趣味性的線(xiàn)上營銷活動，提升購(gòu)物(wù)中心精(jīng)細化運營能(néng)力與流量價值。

在這之中，會員分(fēn)級從原有的V卡、金卡、黑鑽卡3個卡等級升級為(wèi)V卡、銀卡、金卡、白金卡、黑鑽卡，進一步細分(fēn)會員等級，提供更為(wèi)精(jīng)準的會員服務(wù)；

另外，在會員權益、商城兌禮、會員活動等回饋層面也進行了煥新(xīn)升級，實現了力度和豐富度的雙重疊加。

另一方面，項目去年還創新(xīn)推出了會員1V1專屬服務(wù)，将會員服務(wù)深化到了1V1陪購(gòu)，提供熱門餐廳留位服務(wù)，以及會員及好友生日提醒，女性友好、會員沙龍等一系列提升會員粘性的舉措。

*項目會員中心

于是乎，在2023年項目新(xīn)增20萬+會員，會員消費活躍率也達到了91%。

拿(ná)項目方的話來講，我們「不光有海闊天空，也有潤物(wù)無聲。」

就在2023年11月，商務(wù)部流通發展司發布了第二批全國(guó)示範智慧商圈、全國(guó)示範智慧商店(diàn)拟入選名單。

其中，廣東省深圳市福田中心商圈入選第二批全國(guó)示範智慧商圈，深圳福田星河COCO Park入選第二批全國(guó)示範智慧商店(diàn)，商圈共榮也是福田每一個商業體(tǐ)面向未來的底氣所在。

回過頭來看，CRR似乎還沒有近距離觀察過項目商管團隊星盛商業，從福田星河COCO Park這一代表作(zuò)身上，我們也初次發掘到星盛商業以及背後的地産開發商星河集團的「為(wèi)商之道」：

一是船舵方向的穩健運營，二是不斷提升消費者滿意度。

從一直深耕于大灣區(qū)的星河集團出發，2021年-2023年，集團主體(tǐ)跟蹤信用(yòng)等級連續三年保持主體(tǐ)信用(yòng)等級為(wèi)「AAA」，評級展望為(wèi)「穩定」——穩健一直是企業的主旋律。

星盛商業在近10年來也在全國(guó)商管賽道上羽翼漸豐。

近期，星盛商業持續深耕大灣區(qū)、熱點頻出——1月13日，投資超百億的廣州健康港星河COCO Park開業，為(wèi)星盛商業首進廣州白鵝潭之作(zuò)；另一邊，深圳坂田全新(xīn)一代的星河WORLD·COCO Park也在緊鑼密鼓地加載中。

依托多(duō)年沉澱産品線(xiàn)的品牌底氣，星盛商業同樣在輕重資産并舉的賽道上取得了亮眼的成績：

2023年至2024年1月，廈門星河COCO Park、廣州南沙星河COCO Park、廣州健康港星河COCO Park、江陰星河COCO City、 日照星河iCO、濟甯星河iCO、山水奧萊·六安(ān)星河COCO City等新(xīn)項目在衆多(duō)城市開花(huā)結果。

而項目管理(lǐ)層面，在對于标杆項目福田星河COCO Park等其他(tā)産品線(xiàn)的運營中，星盛商業也一直秉持「一店(diàn)一策」的操盤方式——

集團給予項目最大程度的決策權，持續保持着項目對市場研判的靈敏度，以顧客的消費體(tǐ)驗至上。

我對項目最直觀印象也是，開放性與靈活性很(hěn)高，對新(xīn)事物(wù)的接受能(néng)力也很(hěn)強。

不做500強，要做500年——這是星河集團董事長(cháng)黃楚龍的願景，也是各個商業項目所堅持的「能(néng)看見的長(cháng)期主義」。

主場的底氣也一直都在，1月12日，開市客Costco華南首店(diàn)在深圳正式開業，一度可(kě)以用(yòng)「盛況空前」來形容，而在幕後Costco也與星河正式完成了一次強強聯袂。

「不斷撕開先機，用(yòng)更激烈的手段迎接挑戰」，這一次福田星河COCO Park向CRR正面回答(dá)了自己的「卷」。

「深圳卷王」還在路上，18年不長(cháng)，隻争朝夕。