星盛商業執行董事兼董事會主席黃德(dé)林先生

各位投資者，大家好！

2021年是星盛商業上市的第一年，也是整個星河第一次在真正意義上去接觸資本市場。這一年我們過得并不容易，從決定要IPO那一天起，我們就是走在一條并不平坦的道路上。作(zuò)為(wèi)第一家在港股上市的純商業運營企業，我們用(yòng)了比别人長(cháng)1倍的時間，去和聯交所溝通業務(wù)模式和商業邏輯，問題很(hěn)多(duō)但我們沒有放棄，最後我們成功了。星河人有一句話，事事難成事事成，年年難過年年過。

展望2022年，我并不認為(wèi)會比 2021 年更容易，但是我們将圍繞核心戰略，進一步實現以下目标：

（1）全年新(xīn)簽約面積不少于70萬平方米；

（2）新(xīn)開業不少于8個項目；

（3）出租率不低于95%。

今天我也想借發布會的機會，與各位投資者分(fēn)享一下我自己對星盛發展的一些思考，總體(tǐ)歸納下來有三個關鍵詞：

01 危機感

近十年來在國(guó)資、民(mín)資的基礎上，更多(duō)的外資和港資企業，也加入内地商業市場。在百花(huā)齊放、百家争鳴的商業大時代中，想要占有一席之地并脫穎而出，不是一件容易的事情。因此，我們需要具備一定的危機意識，要去好好思考星盛的核心競争力是什麽？如何找到一條屬于星盛自己的道路？

對于星盛來說，我們大多(duō)數項目的體(tǐ)量都在5-10萬，我們要做的是“小(xiǎo)而美”。因此我們對精(jīng)準定位的要求會更高。為(wèi)了實現精(jīng)準的項目定位，抓住目标客群，我們一直緻力于商業數字化平台的打造。未來的商業不僅僅隻是靠經驗，更靠數據精(jīng)準分(fēn)析，隻有借力智能(néng)化給商業發展賦能(néng)，我們才能(néng)更好地順勢而變，做到更精(jīng)準的營銷。

除此之外，我們還需加大對标杆項目的打造力度，深圳福田星河COCO Park是我們的标杆項目，但絕對不能(néng)是唯一。2022年，我們要重點打造各個區(qū)域的标杆項目。比如廈門和廣州籌備中的COCO Park，都将成長(cháng)為(wèi)區(qū)域性的标杆項目。

“做一個成一個，一個更比一個好”是我們星河人一直以來的要求，因此我們要做的是打造适合我們的、适合市場的，有态度，有溫度，有力度，且有利潤的購(gòu)物(wù)中心。

02 疫情

2021年受到疫情的影響，人們的消費習慣和消費需求開始變化，同時也出現了一定的消費疲軟現象，引起了許多(duō)人對于消費增長(cháng)的擔憂。但是，縱觀人類曆史，經曆了無數的疫情和災難，都沒有阻止人們對于美好生活的向往。所以，終結消費的不是疫情，而是企業自身的故步自封，不做靈活的應對，才會讓自己走向終結。 

疫情的存在已經是鐵一般的現實，如何适應疫情常态化，是我們作(zuò)為(wèi)一線(xiàn)服務(wù)行業最應該思考的。沒有疫情，商業要做；有疫情，商業也要做。

疫情期間，我們主動完成了對部分(fēn)品牌的汰換和升級，與生命力更強的品牌深度綁定。同時，我們對商戶的管理(lǐ)，也從節點性，走向常态化；從線(xiàn)下單一渠道，走向線(xiàn)上+線(xiàn)下的多(duō)維度合作(zuò)，進一步完善了我們的商業管控體(tǐ)系。2021年我們通過線(xiàn)上平台，舉行超過過百場直播，積累線(xiàn)上粉絲300萬人。可(kě)以說，疫情提升了商業運營的壁壘，也加強了我們的全方位的運營能(néng)力。

03 求變

星河控股集團黃楚龍董事長(cháng)一直強調：“做企業要順潮流而動，做産品要順市場而動，略微超前半步，這半步隻能(néng)進不能(néng)退。”

去年年終總結的時候，我曾要求公司的同事們都能(néng)做到三個要：

1.要敢想：我們要突破原有的思維，跳出自己的框框，去想一些以往不敢想的事，當下的商業已經不再是以往的那一套模式了。我們要從消費者的心态去做商業，研究消費者的行為(wèi)，以内容為(wèi)王，滿足的消費者的精(jīng)神需求，創造一個他(tā)們到店(diàn)的理(lǐ)由。比如引導商戶間的交叉互動，打造跨界合作(zuò)新(xīn)業态。

2.要敢變：創新(xīn)就是生命。商業人的一個重要的要求就是：與時俱進，跟上潮流，要了解年輕人喜歡什麽，要懂得玩、更要會玩、玩得好。比如現在很(hěn)火的元宇宙和NFT，都是現在年輕人喜歡和流行的新(xīn)概念。因此，我們要學(xué)會思維創新(xīn)，拓展方式創新(xīn)、品牌創新(xīn)、設計創新(xīn)、運營創新(xīn)和信息傳播渠道創新(xīn)。

3.要敢做：光想還不夠，落地才是最重要的。要敢想更要敢做，突破一些固有理(lǐ)念是有難度的、有風險的，但是若連試都不敢試，哪有什麽資格否定新(xīn)的模式。商業沒有終點，隻有在風險可(kě)控的範圍之内不斷的嘗試和創新(xīn)，隻有不斷的摸索才能(néng)找到正确的路。例如：商業形态有很(hěn)多(duō)，社區(qū)商業恰恰就是一個很(hěn)大的藍海市場。2021年我們已經成立了社區(qū)商業試點項目小(xiǎo)組，在這個領域不斷的摸索前進，在未來的一年内會開出我們全新(xīn)一代的社區(qū)商業代表作(zuò)。

最後，我想和大家說說星河。

1988年星河成立至今，從一個小(xiǎo)個體(tǐ)戶，一步一腳印成長(cháng)為(wèi)一家資産超2000億，員工近萬人的綜合性企業。在2021年控股主體(tǐ)更是獲得權威機構的AAA信用(yòng)平級，在34年的發展曆程中，我們經曆過不同的經濟周期，一直穩步健康成長(cháng)。我們深知，安(ān)全比增長(cháng)重要、能(néng)力比規模重要。“星河要做五百年，不做五百強”是我們一直堅守的理(lǐ)念。時至今日，我們可(kě)以自豪的說，“星河控股固守三條紅線(xiàn)常綠，财務(wù)健康，經營穩健。”這一份底氣和自信，來源于我們持之以恒的戰略定力。

去年星河控股董事長(cháng)在年終總結上曾說過：他(tā)用(yòng)了30餘年，把企業做穩了，而接下來的30年，則是希望大家一起努力，将企業做強。在接下來的時間裏， 我們将沿着老闆的足迹，踏踏實實， 一步一腳印，今天比昨天做得好，明天比今天做得好 。

最後，感謝(xiè)一直以來支持并且信任星盛商業的股東和投資者們，願意陪伴我們成長(cháng)，并給予我們發展的空間。在此，我代表星盛商業承諾，未來我們一定會全力以赴，不辜負大家的期望。謝(xiè)謝(xiè)大家！