出席管理(lǐ)層

執行董事、董事會主席 黃德(dé)林先生

執行董事、總裁 陶慕明先生

常務(wù)副總裁 沈嘉穎先生

執行董事、副總裁 牛林先生

執行董事、财務(wù)管理(lǐ)中心總經理(lǐ) 文(wén)藝女士

2021年業績亮點

營業收入5.72億元，同比增長(cháng)29.5%；

毛利潤3.30億元，同比增長(cháng)32.9%；

歸屬股東淨利潤1.85億元，同比增長(cháng)45.8%；

全年實現經營性淨現金流2.00億元，同比增長(cháng)49.4%，淨現比1.1；

新(xīn)簽約面積66萬㎡，其中：第三方項目5個，面積42萬㎡；

截至2021年底，總合約面積390萬平方米，第三方占比達62%；

同店(diàn)銷售額較2020年增長(cháng)21%，較2019年（無疫情影響）增長(cháng)5%；

董事會建議每股派息0.1港元，派息率達到45%。

2022年工作(zuò)目标

新(xīn)增合約面積不低于70萬平米；

新(xīn)開業項目不少于8個；

出租率不低于95%。

問答(dá)環節

Q 提問一·平安(ān)證券

（1）近期深圳疫情比較嚴重，請問疫情對于公司的收入和利潤的影響程度，公司後續會采取哪些措施去提振購(gòu)物(wù)中心消費，以及疫情期間政府補貼情況？

（2）去年下半年以來，房地産行業處于一個下行的通道。但是我們的關聯方運營是非常穩健的，公司怎樣看待當下收并購(gòu)的市場機會，以及後續是否會考慮進行一些收并購(gòu)？

牛林：

近期深圳疫情，尤其在3月，比較嚴重。對于我們整體(tǐ)利潤影響，稍後文(wén)總做補充。我想講一下，對于整個購(gòu)物(wù)中心在疫情之下，我們如何去提振購(gòu)物(wù)中心的消費。整體(tǐ)來看，包括以下三方面：

第一，消費者層面：在客流層面，我們重新(xīn)制定了嚴格缜密的年度複蘇推廣計劃，包含整體(tǐ)客流提升以及購(gòu)物(wù)中心環境深入打造。目前，相關工作(zuò)已啓動。

第二，商戶層面：根據業态分(fēn)類，與各業态重點領頭的品牌進行合作(zuò)，聯合商戶制定促銷類的年度方案，預計會在4月底開始大規模商戶聯動促銷，反饋更多(duō)優惠給消費者。

第三，在疫情期間，我們也挖掘和引入了很(hěn)多(duō)成長(cháng)性會比較好的品牌。

整體(tǐ)來看，我們會從客流、商戶聯合，以及繼續引進更适應目前的市場和我們購(gòu)物(wù)中心的新(xīn)品牌，這三個維度進行整體(tǐ)提振。

關于政府補貼：現在深圳各區(qū)都在陸續出台相關補貼政策，我們正在積極梳理(lǐ)政策并準備資料上報。

文(wén)藝：

疫情對收入利潤的影響：可(kě)以看到在2020年疫情影響最嚴重的年度，對公司利潤影響是1千萬左右，因此我們認為(wèi)此次疫情對公司利潤會有影響，但是影響有限。

關于政府補貼：結合具體(tǐ)情況，我們會給商戶一些減免政策，同時政府會進行一定比例的補貼，包括稅務(wù)政策的優惠等，我們也會協助商戶做好補貼的申領工作(zuò)。

黃德(dé)林：

對于收并購(gòu)，我們一直保持積極謹慎的态度。公司一直在尋找市場的機會，截止目前接觸超20家标的企業，深入交流超12家，已經取得對方财報相關資料并進行實地考察等盡調工作(zuò)的近5家，經公司投決會綜合評估，目前尚未有達成收并購(gòu)合作(zuò)，公司也在持續尋找優質(zhì)标的，擇機收并購(gòu)，但會謹慎評估，從保障股東利益最大化的角度去做相關動作(zuò)，不會“為(wèi)了收并購(gòu)而收并購(gòu)”。除了收并購(gòu)以外，我們也在跟銀行等金融機構探讨對不良資産進行合作(zuò)經營的可(kě)行性。

Q 提問二·興業證券

（1）2021年看公司的平均出租率略有下降，除COCO Park以外的産品線(xiàn)，出租率未達95%，主要的原因是什麽？公司以後有哪些提升出租率的計劃？

（2）公司2022年計劃開業的8個商場會不會受到疫情的影響？

（3）想了解一下公司未來整體(tǐ)的派息政策是怎樣的？是否還會維持這樣一個比較高的派息率？

沈嘉穎：

從我們去年整個的出租率來看，我們是有一定的微降，但是這個微降應該講是我們的控制範圍之内，主要的原因是我們對于部分(fēn)項目，做業态調整和提檔升級，主要是這個原因。

從市場上來看，我們目前的出租率應該還是處于市場上一個平均的健康的水平線(xiàn)，所以請各位投資人放心。

關于開業計劃，首先不避諱的講，疫情影響肯定是有的，因為(wèi)疫情，各地政府都會有管控的措施，對于我們籌備階段的各項工作(zuò)會造成一定的影響。

此外，對于商家的信心也會造成一定的沖擊。但是，我用(yòng)一個案例來告訴大家，在我們今年5月1号要開業的恩施項目，2月底的時候，我們整體(tǐ)的招商簽約率在60%左右。但是，截止到昨天，我們整個的簽約率已經達到了88%。所以，團隊的執行力就是我們保障順利開業的一個重要保證。請各位投資者放心，謝(xiè)謝(xiè)。

黃德(dé)林：

關于派息，我們在短期會是穩中有升的趨勢。公司IPO承諾的派息率是不低于30%，2020年實際派息率是40%，到2021年我們是45%。

在目前的市場情況下，我們手頭有充足的彈藥，可(kě)以在合适時機拿(ná)到一些更加優質(zhì)的項目，為(wèi)股東可(kě)以創造更高更好的價值。

Q 提問三·中金公司

（1）我們看到今年陸續會有更多(duō)商管公司上市，請問目前外拓市場是否有競争加劇的現象？相應的，第三方項目的提點率是否會受到影響？公司如何看待提點率在行業中的走勢？公司在外拓中如果遇到對手的話，一般來說會是誰？公司的相對競争優勢是什麽？

（2）請問公司認為(wèi)在數字化中最關鍵的抓手是什麽？想通過數字化去實現的核心目的是什麽？ 

沈嘉穎：

整個外拓市場的競争是一直存在的，并不會因為(wèi)公司上市而導緻競争加劇。從星盛商業來講，拓展工作(zuò)秉持“穩中求快”的策略。去年，我們設立了三級化架構以後，對整個拓展工作(zuò)做了詳細的布局。目前來看，去年的這種布局在今年的一季度已經呈現出了一定的效果。

在今年的一季度，我們已經完成3個項目的拓展。這三個項目裏面，有兩個就是和地方政府平台進行合作(zuò)的。與政府國(guó)資平台建立合作(zuò)關系也是我們外拓工作(zuò)中一個重要的方向部署。相信未來，我們還會有更多(duō)類似項目的收獲。

核心競争力：第一是我們對存量項目進行優化改造的能(néng)力；第二是我們體(tǐ)系化的全國(guó)性的戰略性的招商能(néng)力；第三是我們強有力的經營提升能(néng)力。這三個能(néng)力是我們在拓展工作(zuò)實施過程中的催化劑。

數字化：我認為(wèi)這裏有兩個概念，一個是“數字化”，一個是“數智化”。對于星盛商業來講，我們是通過“數字化”往“數智化”方面去發展。“數字化”是助力于管理(lǐ)，“數智化”是助力于經營，管理(lǐ)和經營要齊頭并進。

也就是說我們從一個商業平台的管理(lǐ)者轉化思維，成為(wèi)一個商業平台，商業經營的參與者。隻有這樣思維的轉變，我們才能(néng)更好的把握商業的動态、動向，和品牌商一起共同提升經營。因此，星盛商業的數字化工作(zuò)有序的推進是對我們整個核心競争力的一個有序的打造。

陶慕明：

關于行業提點率，從我們目前接觸的項目來看，業主方現在對商管市場認知越來越深入，并不會過于追求低價中标原則，反而對商業運營管理(lǐ)公司的能(néng)力和品牌性更加重視。

Q 提問四·瑞信證券

（1）在區(qū)域拓展上，今年公司是否會考慮深耕某一個非大灣區(qū)的區(qū)域，比如說成渝或者長(cháng)三角區(qū)？除了大灣區(qū)之外，公司是否會考慮提高這些區(qū)域的滲透率？

（2）看到今年的宏觀經濟增長(cháng)壓力較大，市場的就業壓力也較大，教培、互聯網和房地産行業失業率上升，這些可(kě)能(néng)會導緻人們對收入預期發生改變，這些是否會給商場的零售帶來壓力，進而影響收入增長(cháng)？ 

沈嘉穎：

2021年，我們重新(xīn)梳理(lǐ)了整體(tǐ)拓展方向，在國(guó)内我們選了8個第一梯隊的城市和28個第二線(xiàn)的城市作(zuò)為(wèi)我們重點滲透的城市。今年我們第一季度所拓展的這3個項目，有2個來自華東區(qū)域。我們所說的華東區(qū)範圍比較大，包括了山東、上海、江蘇、安(ān)徽、浙江這些地方。

這2個項目就是來自于山東，因為(wèi)山東是一個經濟大省，也是人口大省，整個的消費也比較理(lǐ)性。所以，剛才講大灣區(qū)是我們要深耕的，在深耕大灣區(qū)的同時，在華東和華南我們還會加強重點的布局。對于中西部區(qū)域，我們是選擇好項目擇機進入，實現全國(guó)的有質(zhì)量的、均衡型的全面的布局。

我們作(zuò)為(wèi)商業實體(tǐ)經營者來講，早已着手對于教培類業态的升級換代的研究。對于收入是否會影響到消費信心，我們在做這樣的預防，一方面，會加大一些剛性的、體(tǐ)驗性的業态配置，同時，我們也在研究更多(duō)的創新(xīn)業态，來匹配廣大消費者的需求。

還是那句話，再怎麽變，購(gòu)物(wù)中心一定會從一個消費的地方變成一個社交的地方，購(gòu)物(wù)中心一定會從購(gòu)物(wù)中心變成一個社交中心，這是我們現在，乃至未來要去調改和研究創新(xīn)的這樣一個方向。從大的環境來講，我個人認為(wèi)影響不會太大，隻是一個階段性的。

Q 提問五·花(huā)旗銀行

（1）公司深圳福田星河COCO Park已經是一個非常成熟的項目了，請問公司如何利用(yòng)運營手段使成熟的項目能(néng)夠持續的保持增長(cháng)呢(ne)？

（2）公司在大灣區(qū)的優勢明顯，剛剛管理(lǐ)層也提到了會進一步進入長(cháng)三角和成渝地區(qū)，請問異地複制是否有難度？公司是如何具體(tǐ)操作(zuò)的？

黃德(dé)林：

深圳福田星河COCO Park項目從2006年開業至今，已經過去16年，我們一直都在從不同維度進行改變。随着時代的變化，客戶群在變化，項目所在區(qū)域周邊商業環境在變化，我們會通過過去的變化，研判未來的變化趨勢，從而對項目進行前置化調整。如沈總所說，未來如何将“數字化”和“數智化”與項目有機結合，也是我們思考探索的方向。

牛林：

購(gòu)物(wù)中心運營，基本上可(kě)歸納為(wèi)三個發展階段，第一階段是開業後的1-3年，屬于“培育期”，第二階段是開業後的第3-5年，屬于“成長(cháng)期”，第三階段是開業5年之上，就進入了“成熟期”。深圳福田星河COCO Park項目就屬于成熟期項目。對于成熟期的項目，基本包含以下三個特質(zhì)：

（1）相對來說，商戶經營較為(wèi)穩定；

（2）客流基數比較穩定；

（3）相對的客質(zhì)比較穩定。

針對以上的項目特質(zhì)，我們會根據三個維度去調改提升：

（1）品牌調整提升：根據客戶需求變化及周邊商圈日趨成熟，對品牌進行汰換，提升品牌級次；

（2）商戶精(jīng)準分(fēn)析及幫扶：購(gòu)物(wù)中心的商戶租金基本上是“保底+抽成”的模式。對于提升成熟期項目的租金收入，我們要做大整體(tǐ)銷售，針對每個商戶，進行精(jīng)準的數據的分(fēn)析，從而實現精(jīng)準幫扶，提升整體(tǐ)銷售額。

（3）會員體(tǐ)系提升：由于成熟期項目整體(tǐ)客流相對穩定，我們會重點打造客戶私域流量以及提升會員體(tǐ)系，特别是對高級會員，如：金卡及黑鑽卡會員重點維護，從而提升提袋率及會員複購(gòu)率。除了深度挖掘高端會員客戶，提高會員粘性以外，我們也會重點挖掘年輕的、有潛力的新(xīn)VIP客戶。

陶慕明：

我簡單補充一下。深圳福田星河COCO Park項目，在過去幾年，業主方出資對項目建築和裝(zhuāng)修進行了提升。同時，我們也調改了大概100多(duō)個新(xīn)商戶進去。這100多(duō)個新(xīn)商戶，實際上目前他(tā)們的經營還處在初期階段，他(tā)們會從開始的進駐期到培育期到成熟期，也會有兩三年，他(tā)們的銷售和租金貢獻也是在持續的上漲的。

經過這樣一次改造，包括品牌升級，實際上它又相當于重新(xīn)煥發了青春。所以這次的改造和升級為(wèi)未來的3-5年保持一個穩定的增長(cháng)是有非常重大的意義的，這就是改造和升級的目的。

剛才沈總也提到，我們現在做數字化，我們就在福田項目做試點，就是想在福田現有的改造升級的基礎上，再用(yòng)現代的銷售模式，數據化給它賦能(néng)，使它更加可(kě)持續的快速的走到一個新(xīn)的高度。

沈嘉穎：

其實現在的商業，我覺得不應該有所謂“異地複制”的概念。商業形式一定是“一店(diàn)一策，一事一議，一城一議”。因此，大灣區(qū)給了我們一個很(hěn)好的商業環境和商業的基礎，已經使我們很(hěn)多(duō)的商業表現形式在大灣區(qū)實現了摸索磨煉，到了成熟階段。

這些經驗培養了我們對商業的理(lǐ)解和操盤能(néng)力，那麽進入到其他(tā)城市以後，對于其他(tā)城市的人文(wén)環境、文(wén)化特點、城市環境、商業點、消費特點這些，我們都會根據當地的特點進行“一店(diàn)一策”的研策，最後形成我們對整個城市商業點以及這個項目的商業解讀，最後把它落地，表現出來。

因此，不是商業模式的複制，而是這種商業能(néng)力，我們相信我們是絕對有實力也有這個能(néng)力在各地實現複制。