出席管理(lǐ)層

星盛商業：

執行董事、董事會主席 黃德(dé)林先生

執行董事、總裁 陶慕明先生

常務(wù)副總裁 沈嘉穎先生

執行董事、副總裁 牛林先生

執行董事、财務(wù)管理(lǐ)中心總經理(lǐ) 文(wén)藝女士

星河控股：

财務(wù)管理(lǐ)中心副總經理(lǐ) 歐群萍女士

2022年中期業績亮點

收入約2.60億元，同比增長(cháng)約0.8%；

毛利約1.50億元，同比增長(cháng)約2.6%；

毛利率約57.7%，同比上升1.0個百分(fēn)點；

公司擁有人應占利潤約0.96億元，同比增長(cháng)約15.7%；

現金及現金等價物(wù)約13.2億元，财務(wù)穩健；

總合約面積約420萬㎡，第三方占比超65%；

董事會建議派付股息每股普通股3.5港仙，派息率達32%。

問答(dá)環節

Q 提問一·花(huā)旗銀行

疫情以及經濟綜合的影響下，有哪些新(xīn)的管理(lǐ)動作(zuò)和經營措施以助力零售的增長(cháng)以及運營效率的提升？目前如何展望下半年以及明年的零售消費以及租金情況？

陶慕明：

經過近三年的疫情，相信每個商管公司，包括整個消費行業，對疫情常态化的應對以消費模式的改變都有了深入認識。總體(tǐ)來看，中國(guó)的整體(tǐ)大消費并沒有變化，而且是持續增長(cháng)的，隻是消費形态發生了變化，這種變化是由疫情觸發，但我們認為(wèi)也是早晚要到來的。

針對以上變化，我們加強精(jīng)細化運營：

通過以點帶面的活動，重點對百萬/千萬店(diàn)進行幫扶，同時加強線(xiàn)上和線(xiàn)下聯動，并與與銀聯等第三方機構合作(zuò)，為(wèi)各類會員活動賦能(néng)。

根據疫情防控要求，我們着重組織小(xiǎo)規模多(duō)頻次的活動，比如：福田COCO Park聯合大疆組織會員私域推廣活動，通過精(jīng)準營銷，提升銷售業績。

随着疫情的防控和應對措施的不斷成熟，通過精(jīng)細化運營，我們依然看好下半年及明年的整體(tǐ)消費市場。

Q 提問二·花(huā)旗銀行

能(néng)否具體(tǐ)分(fēn)享一下會員體(tǐ)系？希望能(néng)從消費者和商家兩個方面和我們分(fēn)享一下會員體(tǐ)系的提升作(zuò)用(yòng)。

牛林：

星盛在會員體(tǐ)系構建方面已經有10年的時間，目前會員體(tǐ)系已相對完善，根據消費者的消費金額和積分(fēn)情況，主要分(fēn)為(wèi)三大類别：普卡、金卡、黑鑽卡。從整體(tǐ)數據來看，目前線(xiàn)上會員超300萬，線(xiàn)下會員超260萬。 

下一步對于會員體(tǐ)系的核心動作(zuò)，最重要的就是打造會員的粘性：

以更大力度推動星河内部的資源共享，比如星河控股旗下有産業，有酒店(diàn)、有高爾夫球場等業态，我們會持續打通業态之間的會員積分(fēn)的兌換，來增強會員尊貴感以及會員卡的含金量。

進一步細分(fēn)會員，通過提高信息化，打造私域化是下一步的重點。針對不同的會員群體(tǐ)進行更進一步的細分(fēn)，從而提供更優質(zhì)更精(jīng)準的服務(wù)。

定制化服務(wù)，促進高端會員與商戶的整體(tǐ)聯動。出于二八定律的原則，商場的銷售大比例來自于最高端的黑鑽卡會員。我們會對黑鑽卡高端會員進行點對點地制定精(jīng)細化服務(wù)方案。打通商場高端會員和品牌會員的資源互通，形成業态和高端會員的精(jīng)準匹配，通過資源的有效聯動，從而達到商戶以及商場的共赢。

Q 提問三·興業證券

星河控股上半年的銷售情況？以及年内的融資情況、到期債務(wù)規模、淨負債率、現金短債比等？

歐群萍：

星河集團成立34年以來，一直追求長(cháng)期穩健發展，不會片面追求規模和高速增長(cháng)，始終堅持安(ān)全的邊界。

目前，星河債務(wù)結構清晰，沒有美元債，也沒有财富管理(lǐ)，沒有體(tǐ)系外負債，也沒有明股實債，我們的信用(yòng)等級一直是在行業内的第一梯隊。在這段時間，同行爆雷，整個行業評級被下調的情況之下，星河控股在7月份獲得了主體(tǐ)跟蹤評級AAA，體(tǐ)現了評級機構對星河的認可(kě)，而穩健的财務(wù)狀況和良好的口碑，為(wèi)我們赢得了銀行等衆多(duō)金融機構的信任。在2022年的上半年，我們成功發行了中票，自持物(wù)業的CMBS，地産供應鏈的ABS，是為(wèi)數不多(duō)還能(néng)夠進行全品類融資的民(mín)營房地産商。因此，我們的融資性現金流是非常的充裕的。

從三道紅線(xiàn)來看，我們連續三年都為(wèi)綠，而且遠(yuǎn)離紅線(xiàn)。截至2021年底，剔除預收賬款的資産負債率降至58%，淨負債率降至57%，現金短債比約為(wèi)2.5。截至2022年中期，三道紅線(xiàn)水平，較2021年底基本持平。

從銷售情況來看，今年上半年，行業市場非常地低迷，疊加疫情，可(kě)以說寒氣早就傳達到了整個房地産市場，而在這樣的市場環境下，星河也難以獨善其身，所以我們及時采取了有效的穩現金流措施。

第一，采取多(duō)種措施，加快地産銷售的流量，突出我們穩健的品牌和産品價值，而不是單純降價。因為(wèi)目前消費者最擔心的實際上是保交樓的問題，而買星河的房子最不用(yòng)擔心的就是交樓。所以我們星河的穩健其實是賦予了我們星河的品牌溢價的。

星河整體(tǐ)投資布局主要集中在大灣區(qū)和長(cháng)三角，在這些深耕的區(qū)域，星河的銷售業績始終保持行業領先。例如：惠州惠陽、廣州南沙的銷售業績都排在當地第一或第二的位置；即使下沉到縣級市普甯，我們今年目标是17億，目前已回款12億，星河項目的銷售額已經占到整個普甯市場的70%；深圳寶安(ān)區(qū)的沙井榮禦項目，開盤去化達八成，創下2022年深圳首個開盤最高去化率的記錄；惠州臻譽府項目，首開去化七成，創片區(qū)記錄；常州星河丹堤項目，新(xīn)的一期開盤去化六成；南京鍾山星河盛世，開盤去化六成，均創了片區(qū)記錄。此外，惠州星河冠譽府将在9月10号開盤，目前來看儲客情況良好。我們在深圳的兩個人才房項目，龍華Costco和龍崗寶龍項目，計劃在今年底，最晚在明年初開盤，整體(tǐ)貨值約60億，回款也是非常有保障的。

第二，合理(lǐ)控制資金流出，包括：以銷定産，精(jīng)準供貨，不占押現金。

第三，星河控股旗下其他(tā)業務(wù)闆塊，整體(tǐ)經營情況良好，星河的業務(wù)闆塊多(duō)元化，目前有地産、商業、物(wù)業、産業、資本5大業務(wù)闆塊，擁有穩定的現金流來源。我們持有深圳核心區(qū)域的優質(zhì)物(wù)業，全年租金收入是超30億，我們的星河資本是深創投的第二大股東，我們整體(tǐ)管理(lǐ)規模超150億，投資的多(duō)個項目也已成功上市，這個闆塊也可(kě)以為(wèi)整個控股帶來不錯的回報。

以上多(duō)項措施疊加，星河控股在今年1-7月份的經營性淨現金流，僅僅流出4億，在目前這樣的市場環境，特别是深圳受疫情影響，3月份停擺的情況下，是非常不容易的。

在目前的環境下，穩定的現金流為(wèi)星河控股平穩地穿越周期，奠定了堅實的基礎。我相信，背靠經營穩健和高質(zhì)量發展的星河控股，星盛商業未來增長(cháng)的确定性是比較強的。

Q 提問四·興業證券

疫情是否造成低線(xiàn)城市的消費力下降，我們是否調整外拓的策略？是否還會選擇低線(xiàn)城市的核心地段的項目？

沈嘉穎：

2021年，星盛的核心班子進一步研究并明确了我們對外拓展策略，即：穩健發展，品質(zhì)優先。據此，我們确定了8個第一梯隊城市和28個第二梯隊城市，作(zuò)為(wèi)我們外拓的重點區(qū)域。從現在來看，這個策略是具有前瞻性的，是充分(fēn)的考慮到整個疫情以及房地産市場的變化。因此我們目前對外拓展的策略不變。

Q 提問五·興業證券

公司是否會考慮提高派息率？

黃德(dé)林：

從上市以來，公司承諾派息率不低于30%，回顧過去兩年，2020年全年派息率是40%，2021年是45%，均高于我們的承諾，體(tǐ)現了星盛商業願意與股東們分(fēn)享收益的态度和意願。

在此，我向各位确認：雖然中期派息率是32%，但是，今年全年派息率不會低于45%。

未來，我們會秉持與廣大股東分(fēn)享收益的理(lǐ)念，持續提升派息。

Q 提問六·中金公司

關于募集資金用(yòng)途改變，看到用(yòng)于整租項目物(wù)業翻新(xīn)的預算變多(duō)了，想問公司目前外拓中遇到的業主是否對整租模式偏好上升？以及存量相比增量（空地）項目是否也變多(duō)了？咱們前期翻新(xīn)投資預計回報周期多(duō)久？

沈嘉穎：

用(yòng)于整租項目及物(wù)業翻新(xīn)的預算提升，主要是公司基于外拓的市場情況，從策略上進行的主動選擇。對于整租項目的選擇，公司保持謹慎積極的态度，并有嚴格的項目甄選條件。

總體(tǐ)上看，公司在選擇項目時，主要從三個維度進行考量。第一，項目所在城市是公司戰略進入的城市；第二，項目有較高的利潤回報；第三，業主方的實力及資源，加強與國(guó)資平台的合作(zuò)。基于這三個維度的考慮，我們會與業主方進行協商，進行合作(zuò)模式的選擇。

關于整租項目的前期翻新(xīn)投資，一般來說投入回報周期在5年-8年，且在項目測算上，我們的IRR至少要達到12%。

Q 提問七·平安(ān)證券

上半年全國(guó)多(duō)點疫情對公司已開業項目的收入利潤影響？因此導緻的新(xīn)項目開業進度推遲，初步估算對全年業績的拖累？總計損失額度？

文(wén)藝：

上半年疫情，對已開業項目影響約為(wèi)1000萬，對新(xīn)項目開業延遲帶來的影響約為(wèi)1000萬。

對全年的影響，還需要根據下半年的具體(tǐ)情況來定，目前還無法明确。但是随着疫情常态化，相信我們有足夠的應對措施來盡量降低對項目運營和利潤的影響。

Q 提問八·平安(ān)證券

受經濟、收入預期影響，現在居民(mín)整體(tǐ)消費意願下滑，公司感受到有哪些消費意願變化？如果調整戰略應對，消費領域又有哪些結構性機會？

陶慕明：

從行業角度來看，消費的變化實際上是常态，正如董事長(cháng)也反複強調，我們做商業要有創新(xīn)意識。因為(wèi)商業是在不斷的變化，即使沒有疫情，也會遇到各種消費形式和市場層面的沖擊，對于實體(tǐ)商業，我們必須有創新(xīn)的精(jīng)神來應對各種消費者的變化，這是我們所謂的常态。

從目前來看，消費者對品質(zhì)要求更高，消費的形式更多(duō)樣化，消費需求更加個性化。比如，新(xīn)能(néng)源汽車(chē)備受年輕消費者的關注和追捧，那麽我們商場一定會針對這種市場變化，進行調整。此外，在疫情常态化之後，我們也在經常接待國(guó)際品牌和國(guó)内優質(zhì)品牌的回訪，這些品牌也在與運營方共同研究他(tā)們産品和消費群體(tǐ)的變化。

作(zuò)為(wèi)購(gòu)物(wù)中心的經營者，我們會秉持“一店(diàn)一策”，精(jīng)準定位，積極創新(xīn)，重點滿足周邊核心消費群體(tǐ)的消費需求，從而獲得持續性的增長(cháng)。

Q 提問九·第一上海

委托管理(lǐ)毛利率提升，除了高毛利的前期服務(wù)收入占比提升之外，在管項目運營成本控制也是一個原因，可(kě)否展開講一下是如何進行成本控制？

文(wén)藝：

我們一直非常重視管理(lǐ)效率，包括我們的成本管理(lǐ)。

第一，人工成本。我們不斷地投入信息化的建設，提升效能(néng)，在信息化推進的過程中，不斷檢讨崗位的人員編制和結構，并依此進行動态調整。

第二，能(néng)耗成本。我們持續推進節約能(néng)耗的措施，動态跟進，同時推出了相關的激勵體(tǐ)系，不斷地跟市場上的先進科(kē)技(jì )企業進行合作(zuò)，以降低能(néng)耗成本。

第三，清潔、維修、維護等的采購(gòu)成本。我們加大了持總采購(gòu)的力度，來提高我們的議價能(néng)力，從而降低成本。

Q 提問十·第一上海

疫情影響下，店(diàn)鋪汰換率是否有提升？

沈嘉穎：

對于購(gòu)物(wù)中心來說，保持一定的品牌汰換率，是時刻保持新(xīn)鮮，保持吸引力的必要措施。在疫情的影響下，我們的整體(tǐ)汰換率較疫情前有所上升，約在20%-30%之間，仍然保持在安(ān)全線(xiàn)以内。

同時，在疫情下，我們對各店(diàn)鋪表現進行實時監測和深入分(fēn)析，并借此機會進行招調升級，提高業态及品牌組合的安(ān)全性和盈利能(néng)力。